買房投資騙局「房地產(chǎn)投資騙局」

流動(dòng)性高就意味著好轉(zhuǎn)手變現(xiàn)，言下之意，不愁賣。

但有一種商品，從誕生起便被戳上缺乏流動(dòng)性的標(biāo)簽。

沒(méi)錯(cuò)，就是公寓，公寓的流動(dòng)性差是個(gè)不可爭(zhēng)論的事實(shí)。

你所購(gòu)買的公寓，倘若不是真實(shí)自住，就必定是假投資！

有太多人會(huì)拋出這樣的情景：購(gòu)房沒(méi)名額，手上有閑錢，投資一套小戶型公寓賺賺租金，倦了就賣掉總該行吧？

真的不太行，拍拖都不帶這么隨便的。

不是因?yàn)槲覀€(gè)人對(duì)公寓有偏見，而是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)數(shù)據(jù)和過(guò)去經(jīng)驗(yàn)論證，無(wú)論從什么角度來(lái)說(shuō)，公寓都不是一種好的投資。

為什么？下面我將從公寓的本質(zhì)、居住性能和投資價(jià)值一層層嘮一嘮公寓背后的真相。

電視劇里面那些主角端著香檳，站在巨大落地窗前看著日落和城市景觀的可能是公寓；城市青年一人蝸居的具有廚衛(wèi)的房間可能也是個(gè)公寓；你外出旅游，在海邊短住的房子也可能是個(gè)公寓...

那么，常說(shuō)的公寓到底是個(gè)什么玩意兒？

在中國(guó)，公寓分為商務(wù)公寓、商辦公寓和酒店式公寓，區(qū)別網(wǎng)上可查，這里就不多解釋了。

我們主要聊一聊公寓的性質(zhì)，也就是公寓這個(gè)產(chǎn)品流動(dòng)性差背后的本質(zhì)原因。

公寓所的土地性質(zhì)為商業(yè)用地，區(qū)別于住宅用地的70年的產(chǎn)權(quán)，公寓的產(chǎn)權(quán)只有40、50年。

在住房市場(chǎng)，這其實(shí)就是一種“畸形”的商品。

畸形之處在于，這個(gè)房子，里面可以住人，但是沒(méi)有*，也無(wú)法落戶，無(wú)法享受一個(gè)區(qū)域所配套的公共資源。

花那么多錢，買個(gè)房子不能落戶，也不能上學(xué)，到底圖啥？

所以上面漸漸也開始意識(shí)到公寓存在的不合理性。

2020年7月30日，深圳市發(fā)布《關(guān)于停止商務(wù)公寓審批的通知》，停止新的商務(wù)公寓項(xiàng)目的規(guī)劃審批和用地出讓方案審批，對(duì)于已批規(guī)劃尚未簽訂合同的商務(wù)公寓項(xiàng)目也鼓勵(lì)轉(zhuǎn)為人才住房。

叫停公寓用地審批，可以預(yù)料，之后的市場(chǎng)上公寓的供應(yīng)只會(huì)越來(lái)越少，直至消失。

這很明顯是政策糾偏，無(wú)法落戶、不帶*的公寓在寸土寸金的深圳，顯得太雞肋了。

政策上的否定只會(huì)讓市場(chǎng)對(duì)它敬而遠(yuǎn)之，市場(chǎng)只會(huì)進(jìn)一步淘汰公寓類型產(chǎn)品，現(xiàn)存的產(chǎn)品的去化壓力將會(huì)進(jìn)一步增大。

肯定會(huì)有年輕人這么想：我就是不想租房，買個(gè)公寓住，反正不占用首房首貸名額，等到結(jié)婚再轉(zhuǎn)手置換住宅。

好吧，既然勸不住，那么回歸居住屬性，那些看起來(lái)高檔的公寓，住著真的舒服嗎？

大多數(shù)去售樓處看過(guò)樣板間的年輕人都會(huì)控制不住自己，加上銷售顧問(wèn)的一頓鼓吹，忍不住就要刷卡給定金。

先別著急心動(dòng)，有件事你必須先搞清楚。

公寓作為過(guò)渡性居住，真的住得舒服嗎？

在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，公寓的設(shè)計(jì)大多是一梯10幾戶，或者兩梯20幾戶，容積率高，上下班高峰期的電梯，可不比地鐵公交要好擠。

這樣宿舍樓一般的設(shè)計(jì)，你頂?shù)米。?/p>

居住環(huán)境上，公寓大多是獨(dú)棟設(shè)計(jì)，什么社區(qū)概念，什么品質(zhì)生活，基本沒(méi)有！

很多人買公寓就是為了出租，你永遠(yuǎn)猜不到你的隔壁住著什么人。美甲店、轟趴館甚至?xí)加锌赡艹蔀槟愕纳舷聵牵@喜嗎？意外嗎？

周圍人又多又雜，隔音問(wèn)題和鄰居素質(zhì)，想到這些，你還會(huì)指望什么居住品質(zhì)嗎？

空間布局上，大通鋪的單間，暗衛(wèi)，采光通風(fēng)都可能會(huì)有影響，碰上南方的“回南天”，被子都能擰出水。

商水商電，比住宅高出一倍的物業(yè)管理費(fèi)，就拿深圳來(lái)說(shuō)，住宅居民用水3.5元/噸，而公寓用水是6元/噸；居民用電0.56元/度，而公寓是1.2元/度；同地段住宅物業(yè)費(fèi)3.9元/㎡，而公寓物業(yè)費(fèi)6元/㎡。

七七八八費(fèi)用加在一起，不肉疼？

結(jié)合上面這些想想看，不少作為過(guò)渡性居住的公寓，住起來(lái)可能真的并不是那么舒心。

等到你想明白了，一定是想著趕緊找個(gè)接盤俠轉(zhuǎn)手。

想賣？有那么容易嗎？

上文已經(jīng)提到了，公寓無(wú)法落戶、也沒(méi)有*，任何一個(gè)剛需家庭都不會(huì)自己往坑里跳，產(chǎn)權(quán)短，孩子還沒(méi)辦法讀書，誰(shuí)會(huì)買？

甚至對(duì)于單身年輕人來(lái)說(shuō)，單從成本上考慮，買公寓還不如租。

以深圳為例，花150萬(wàn)買個(gè)公寓，也就40㎡上下，一年房貸至少也要還6、7萬(wàn)，而換成相同的租金，在周邊怎么也能租個(gè)兩室一廳，空間寬敞不少。

而且無(wú)論是大城市還是小城市，公寓市場(chǎng)都存在著超量庫(kù)存，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出需求，過(guò)剩現(xiàn)象已經(jīng)非常普遍，長(zhǎng)沙、昆明、鄭州的公寓庫(kù)存已經(jīng)超過(guò)400萬(wàn)方：

長(zhǎng)沙，截至6月底，內(nèi)五區(qū)商業(yè)公寓庫(kù)存達(dá)434萬(wàn)方，存量逐年增長(zhǎng)；

昆明，去年底庫(kù)存量達(dá)454.22萬(wàn)方，遠(yuǎn)超市場(chǎng)需求；

鄭州，今年初，公寓庫(kù)存406.79萬(wàn)方，換算成套數(shù)就是驚人的10萬(wàn)套。

公寓新房尚且難以賣出、積壓海海，就更別說(shuō)還附帶著昂貴交易稅費(fèi)的二手公寓了。

以這套龍崗坂田的公寓為例，開盤均價(jià)為22000每平米，如今轉(zhuǎn)手時(shí)，需要繳納契稅5.4萬(wàn)，營(yíng)業(yè)稅9.9萬(wàn)，所得稅14.12萬(wàn)，印花稅1800元，還有產(chǎn)權(quán)登記稅550元，買賣雙方七七八八稅費(fèi)算在一起就要占總價(jià)的將近20%。

稅費(fèi)一般又有買家承擔(dān)，買家不僅要給你首付，還要給你房子總額的20%左右的稅費(fèi)，接盤客自然會(huì)掂量這筆買賣。

稅費(fèi)高不好賣就算了，心塞的是，你的公寓也確實(shí)漲不過(guò)周邊的住宅呀！

這套潤(rùn)創(chuàng)興時(shí)代公寓在2009年開盤，當(dāng)時(shí)均價(jià)2.2萬(wàn)，現(xiàn)在均價(jià)4.6萬(wàn)，漲幅63.6%。

再看看離它相隔不遠(yuǎn)處的和成世紀(jì)名園，14年開盤均價(jià)大概2萬(wàn)，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)7.7萬(wàn)，漲幅285%，幾乎漲了三倍。

一個(gè)開盤10年了，只漲了6成，一個(gè)開盤7年，漲了三倍，這對(duì)比，揪心嗎？

一定會(huì)有人說(shuō)，公寓雖然不如住宅漲幅大，但是也漲了呀！

不錯(cuò)，價(jià)格確實(shí)漲了些。

但是價(jià)格和價(jià)值是兩碼事，房子有沒(méi)有價(jià)值永遠(yuǎn)要看重流動(dòng)性，所謂的“紙面價(jià)格”能靠譜嗎？

表面上看，你的公寓確實(shí)是和周邊一起漲了起來(lái)，但是旁邊的住宅有人接手，原房主拿著賣房款早就轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng)了，而你遲遲找不到接盤俠，只能干著急！

住宅一般的掛牌到出手的周期1-6個(gè)月不等，但公寓的出手周期很長(zhǎng)，往往6個(gè)月以上，甚至掛牌1-2年賣不出去的也很常見。

而且很多人還會(huì)忽略一個(gè)問(wèn)題，賣不出去，就極有可能會(huì)有價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

賣不出去只能降價(jià)賣，另外隨著年限的增長(zhǎng)，房屋硬件老化趨勢(shì)明顯，以這套公寓為例，這是十年前的產(chǎn)品，無(wú)論是硬件壽命還是戶型設(shè)計(jì)等方面，都會(huì)被市場(chǎng)逐漸淘汰。

無(wú)法賣出就長(zhǎng)期持有，你就不得不做好面對(duì)產(chǎn)品老舊的風(fēng)險(xiǎn)。

年限越長(zhǎng)，價(jià)格下跌不說(shuō)，也就越難轉(zhuǎn)手，這是一個(gè)閉合的惡性循環(huán)。

也有心態(tài)好的：“行吧，賣不出去就不賣吧，我出租總該行了吧？”

租出去，有個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益也就滿足了。

當(dāng)房東，躺著收錢！聽起來(lái)確實(shí)美滋滋，但是簡(jiǎn)單算一下就能戳破這個(gè)美麗的幻想。

還是以上面這套公寓為例，這個(gè)地段，每個(gè)月租金大概也就3000塊錢，這么算下來(lái)，年化收益也就2%，這真的是在賺錢嗎？

除非一線城市核心地段的公寓，比如深圳灣壹號(hào)，還有就是擁有全國(guó)絕無(wú)僅有的海景房，比如海南一線望海的公寓，這些都是收藏品。

如果你真的愿意拋棄你購(gòu)買住宅賺得利益的機(jī)會(huì)成本，去投資更高風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)，那你真的是個(gè)狠人！

對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，購(gòu)了公寓后若想再買住宅談何容易？一旦積累的財(cái)富被套牢，人生哪來(lái)那么多機(jī)會(huì)給你再多湊一個(gè)首付？

住著不舒服，轉(zhuǎn)手不容易，出租還不賺錢，你還覺(jué)得公寓值得投資嗎？