深圳坂田天安云谷「坂田天安云谷三期進展」

作者：福貴

12月14日下午5點半，行走在坂田天安云谷園區內，華燈初上，寫字樓內傳來白熾的燈光，園區內的行人匆匆而過。

及至6點下班，園區開始熱鬧起來了，響起了打工人的談笑聲。

有些人背著包直接往園區外走去，也有些人，三三兩兩一起，在園區內閑逛，尋找著要去吃飯的地方。

到美食區時，已經有人就坐。

一些受歡迎的門店剛下班就需要排隊點單。

餐飲為主

基本滿足園區消費

天安云谷，總占地面積約76萬㎡，總建筑面積達到289萬㎡，項目規劃有超25萬㎡的商業。

12月14日下午5點半左右，到達坂田天安云谷園區，園區內已亮起燈光，從亮燈情況來看，企業入駐率很高。

交通條件

天安云谷位于坂雪崗科技城內，臨近地鐵10號線崗頭站，附近還有多個公交站臺，車次很多。

園區內部有專門的客運專線，可以直接在園區內乘車。

交通上很便捷。

客群屬性

和購物中心的客群相比，產業園區的客群更加具有精準性。

天安云谷是國內首個以“云計算、大數據”理念規劃的智慧園區，聚集了云計算、物聯網、移動互聯網等信息技術產業及智能設備、機器人等產業。

根據天安云谷官方微信號發布的消息顯示，目前園區內已進駐540 家高科技企業，科技人才超4萬人。

從產業分布來看，園區內的上班族多為IT行業從業者。

品牌布局

由于園區內客群的獨特性，都是早出晚歸的上班族，所以消費時間基本都集中在中午和晚上，品牌布局也多以餐飲為主。

整體來看，園區內匯聚了120 各類餐飲門店。

有星巴克、喜茶、奈雪の茶、梨山等10多家茶飲門店，提供了休閑的場所。

有肯德基、麥當勞、海底撈、八合里、九柄京菜、大龍燚、木屋燒烤、嘉旺、真功夫等餐飲店，不管是輕食快餐還是商務聚餐，亦或者特色餐飲，在天安云谷都能夠找到。

基本上可以很好地滿足園區內上班族的需求了。

現場情況

下午6點鐘左右，下班時間，園區內的人流慢慢起來了。

可以發現，很多人下班后并沒有直接回家，而是直接在園區內的餐飲門店就餐。

園區內的大食堂（需要工卡進入，猜測是員工食堂），從外面看，里面的座位基本都坐滿了，進進出出的人不少。

從進門處貼著的指示牌可以看到，人流高峰期是在中午。

除了這個大食堂之外，其它餐飲品牌人流也很不錯，比如萬利記、八合里海記火鍋、木屋燒烤等，甚至一些餐飲門店出現排隊現象。

快7點時，可以發現一部分人吃完飯在平臺廣場轉悠一圈之后又回到辦公室繼續加班，一部分人直接回家。

基本上，園區內的配套能夠滿足員工“食”、“行”的基本需求。

加上園區內的平安銀行、建設銀行、樂購超市、恒之博數碼快印，這些服務配套能夠很好的滿足員工的常規需求。

再加上園區內設置的健身房、圖書館、電影院等休閑娛樂場所，也為員工提供了精神層面的需求。

總的來看，在需求方面，已經能夠滿足絕大部分員工的需要了。

基本生活需求豐富

細節服務有所欠缺

不管是從品牌招商還是現場看到的情況，天安云谷的商業做得很不錯，卻也有一些需要注意的地方。

1）園區導航指南不明晰

園區是沒有很明顯的品牌導航指示的。

從現場來看，只是在一些地方放了一些導航牌，寫明園區內有什么品牌。

與購物中心不同，購物中心地方就那么大，品牌排布也比較集中，園區因為一棟棟寫字樓的關系，商業會集中在寫字樓下，這也會導致商業的排布會分散，要找哪個品牌需要在極度相似的寫字樓中分辨這是哪一棟，然后再去找你想要的品牌。

對于園區上班的人來說，園區內有什么品牌，都會比較熟悉，而對于園區新人或者偶爾去園區的人來說，想要知道某個品牌在哪，就比較困難。

就像筆者在園區門口聽到一位路人問麥當勞往哪邊走一樣，在里面找不到路，盡管麥當勞的位置就在不遠處的路口，而且還有很明顯的招牌。

2）缺少健康配套服務

對于上班族來說，除了每天幾頓飯之外，也需要一些健康服務，比如養生推拿、醫美理療、口腔護理等等，可以在工作之余做好保養。

就園區內看到的，僅有三家醫美理療門店：美肌工坊、覓潯皮膚管理、如釋行館，對于一個流動性不大、人員足夠多的園區來說，三家門店其實并不多。

再從附近所看到的情況來看，門面看起來比較正規，能夠讓人放心的健康理療店比較少，園區內的理療店也可能吸聚周邊住戶前來。

3）細節問題

在現場可以看到，有些地方做了一些打卡點，但是一些美陳裝置已經倒在一旁，沒有進行維護。

還有的打卡點地面鋪設的彩紙已經被踩得坑坑洼洼的，一方面可以看出有不少人拍照打卡，另一方面也能看出運營方在設置了打卡點之后就沒有進行后期管理。

像2棟樓下的機甲大賽場館，沒有開放，透過玻璃可以看到灰塵已經很厚了，除了在比賽的時候用一下，平時也可以作為上班族休閑娛樂的場所。

此外，導航指南也需要及時更新，有些新進品牌或者已經關門的品牌需要及時在導航指南上顯示出來，而不是等著消費者自己去發現。

園區商業

更需要更新迭代

相較于購物中心來說，產業園區商業屬性會更加明顯，直接為某一特定群體服務，會更加純粹。

同時，也是因為產業園區的特殊性，消費者總體上變化不大，人員流動小。

這就對運營方的運營要求更高，需要更好的去維護園區內的客群。

從人性層面來講，人都是有好奇心的，對于新事物都會有獵奇的心理，對于上班族來說，待的時間最長的是出租屋和辦公地，時間久了也就會對常見的東西形成習慣，慢慢的會提不起多少興趣。

就像去一家餐廳，第一次吃覺得是人間美味，等到吃的次數多了，也就慢慢習慣了，如果隔一段時間吃一次，那就永遠都是美味。

這就需要運營方在品牌招商方面做出合理調整，人氣不足的品牌需要及時替換，一方面是為消費者提供更好選擇，保持顧客的新鮮感，另一方面也是保證整體商業調性，能夠共同發展。

產業園區需要企業的集聚，企業的基礎是員工，員工除了薪資還需要各種配套服務，多方需求相互融合才能形成健康的生態鏈。