公寓真的不能買么「住宅公寓房能買嗎」

公寓不能買！！

這句話是不是經常聽到？

我今天偏要反其道而行之，目前市面上仍然有不少公寓成交，那些買家又不是人傻錢多。公寓的缺點是不少，優點也不是沒有，對于特定人群去購買還是很合適的。

缺點一：難落戶，沒學區。公寓屬于商業性質，很多城市不能落戶，既然不能落戶，學區自然是沒有的。部分城市目前雖然放開了學區房的限制，商業性質住房也能上學，但是這類人群通常是排在末位的。

缺點二：購買成本高。商用性質物業首付至少5成，貸款期限最多10年，而且貸款利率比住宅貸款利率要上浮1.1，不能用公積金貸款。所以除非全款買，貸款實在不劃算。

缺點三：稅費高，難出手。住宅二手交易可以免收土增稅，公寓可不行；公寓轉讓契稅一律為3%，比住宅貴出兩倍不止。高昂的出讓成本，導致二手公寓幾乎無人問津。

缺點四：商水商電，使用成本高。住宅物業的用水收費2元／m3，商業物業用水會達到為4元／m3；住宅的用電收費標準為0.5元／度，公寓的用電收費標準就可能會是1元／度。甚至物業管理費也要高出不少，3-10元/㎡，住宅一般在1-4元/㎡。

優點一：不限購。每個城市的商業物業基本都不限購，而且有小部分城市買公寓可以落戶。比如長沙就曾發文（長公通〔2018〕43號）：在我市通過購買、受贈、繼承、自建、單位分配等途徑，擁有了住宅、商業用房、商住兩用房或辦公用房合法所有權的，實行“一房一戶”落戶，可以將本人戶口遷入我市房屋所在地城鎮地區。

優點二：總價低。出于上述這么多的缺點，公寓的單價一般比住宅要低個30%左右，加上公寓的戶型面積都是小戶型，總價是比較低的，通常只有一套普通剛需住宅的40%左右，不會讓人背上長期巨額的房貸，整體壓力會小很多。

優點三：好出租。商業物業一般不會單獨以單一業態存在，所以公寓周邊通常都會有商鋪、商場、酒店、寫字樓等等，位置一般都在各大商圈，所以公寓有一大特征就是容易出租，而且出租的人群以白領和年輕人居多，整體素質較高、租金承受力較高。

所以根據公寓的優缺點總結一下，有以下幾類人群特別適合購買公寓：

第一， 由于限購原因，暫時沒有購房資格，但是又想在工作的城市有一套自住房的人，或者急需要在這個城市落戶的人，是可以買一套公寓作為過渡房的。建議全款買，當然前提是手里不差錢，這樣之后再買住宅也不會被限貸。

第二， 已經有舒適的自住房，不需要再繼續改善，同時手中掌握大量的現金資產，但是又不懂其他投資渠道的人，比如那些退休的大爺大媽，很適合買公寓，地段就選在寫字樓或者大學城周邊，非常容易出租，能獲得穩定的現金流收益，甚至租金還能穩步增長，基本沒有風險。

還有一類人群，我看到很多文章都有提到，建議女性婚前買一套小公寓作為婚前財產，婚后還能獲得持續的租金收入。我不太贊同，女生婚前如果能買得起住宅，仍舊建議買住宅，照樣能達到目的。

最后我要說，公寓缺點再多，能出租獲得現金流是肯定的。而且說到底，它也還是一個不動產資產，未來需要變現的時候，即使再難賣，半價出售肯定會有人來買，所以大家倒也不必談公寓色變。但是我還是要強調一點，購買公寓千萬別盲目，一定要結合自身條件：

1、 要買公寓一定一定是手里有些閑錢的，不能太在乎增值收益而只看中穩定現金流。如果不能滿足上面兩個條件，那當然首選還是住宅。

2、 如果手里有閑錢，但是有其他更好的投資渠道的，也大可不必考慮公寓。公寓的租金回報率只有3%-5%，增值回報就不要想了，大部分只能平價或者跌價出手。

3、 位置一定一定要選好，挑選順序依次為：CBD＞政務區=產業園周邊＞大學城周邊＞其他地方。