萬(wàn)達(dá)集團(tuán)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型「萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)」

萬(wàn)達(dá)連下兩城。

近日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)接連拿下北京SOLANA藍(lán)色港灣和北京五棵松卓展購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，合作方式均為輕資產(chǎn)。

如果考慮到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前平淡甚至低潮的大背景，和藍(lán)色港灣、五棵松卓展的江湖地位，萬(wàn)達(dá)此舉無(wú)異于往平靜的湖面扔了一塊“大石頭”。

01 示范效應(yīng)與解局關(guān)口

SOLANA藍(lán)色港灣地處著名的北京朝陽(yáng)商圈，自2008年開(kāi)業(yè)以來(lái)，憑借獨(dú)一無(wú)二的自然景觀、充滿(mǎn)藝術(shù)氣質(zhì)的歐式小鎮(zhèn)建筑和以燈光節(jié)為代表的文化IP。

開(kāi)業(yè)14年的藍(lán)色港灣，為何選擇此時(shí)牽手萬(wàn)達(dá)，這對(duì)于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)界意味著什么？

北京藍(lán)色港灣

不得不說(shuō)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)這盤(pán)大棋，已經(jīng)到了解局關(guān)口。

據(jù)東方證券數(shù)據(jù)，近年來(lái)中國(guó)商業(yè)新開(kāi)工面積及竣工面積逐步減少，購(gòu)物中心面積規(guī)模增速整體呈下降趨勢(shì)，購(gòu)物中心正全面走向存量市場(chǎng)。截至 2020 年末，中國(guó)購(gòu)物中心存量規(guī)模 4.4 億平方米，城鎮(zhèn)人口口徑人均購(gòu)物中心面積接近 0.5 平方米，與日本 2017 年同口徑接近。

全面走向存量市場(chǎng)的另一面，是出租率的下滑和空置率的上升。根據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)弗若斯特沙利文分析報(bào)告顯示，2015年至2020年，中國(guó)出租率低于70%的商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量由6662家增加至9606 家，占在管商業(yè)廣場(chǎng)總數(shù)的45.7%，接近一半。

大勢(shì)不可阻擋，也無(wú)法回避。

對(duì)于中國(guó)眾多商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主來(lái)說(shuō)，要么繼續(xù)自持，一步步淪為低效資產(chǎn)甚至是負(fù)資產(chǎn)，要么尋求合作，引入專(zhuān)業(yè)操盤(pán)手，盤(pán)活資產(chǎn)，才有可能求得生存和發(fā)展。畢竟，沒(méi)有流動(dòng)性的財(cái)富等于貧窮，只有流動(dòng)性的財(cái)富才是富有，越來(lái)越多的人對(duì)這個(gè)市場(chǎng)原則感受深刻甚至是痛徹心扉。

此時(shí)，盤(pán)活資產(chǎn)的能力就顯得尤為重要和珍貴。而萬(wàn)達(dá)給出的輕資產(chǎn)解局模式，已被市場(chǎng)證明了是一劑良方。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，萬(wàn)達(dá)“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，指的是萬(wàn)達(dá)不出萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的資金，只輸出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商與運(yùn)營(yíng)，并按比例分得收益。

2017年，王健林為萬(wàn)達(dá)規(guī)劃了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，開(kāi)始輕資產(chǎn)發(fā)展之路。2021年2月，萬(wàn)達(dá)進(jìn)一步將輕資產(chǎn)戰(zhàn)略升級(jí)，不再投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

萬(wàn)達(dá)推行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略四年，收獲頗豐。截止2021年6月30日，萬(wàn)達(dá)商管簽約項(xiàng)目（在管 儲(chǔ)備）542個(gè)，其中在管380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，在管建筑面積達(dá)5420萬(wàn)平方米，已成為中國(guó)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商。在162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目中，獨(dú)立第三方項(xiàng)目達(dá)到133個(gè)，占比高達(dá)82.1%。

02 從“無(wú)中生有”到“妙手回春”

在眾多萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)合作成功案例中，深圳龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和北京雙橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是典型代表。

深圳龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所在的華南城，項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積約260萬(wàn)平方米，體量大致和365個(gè)足球場(chǎng)相當(dāng)。在線下建材交易的黃金時(shí)代，這座包含7個(gè)交易廣場(chǎng)和大廳的工業(yè)原料城，每一天都是熙熙攘攘，人來(lái)人往。近年來(lái)，在電商平臺(tái)沖擊下，建材城不復(fù)往昔盛況，整個(gè)區(qū)域門(mén)可羅雀，陷入沉寂。

對(duì)此，萬(wàn)達(dá)的盤(pán)活方案是：將華南城四號(hào)館打造成首個(gè)第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全力打造“體驗(yàn)”為核心的生活中心，引進(jìn)370多個(gè)特色品牌中，全國(guó)首店、創(chuàng)新概念旗艦店等超過(guò)150家，體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)超過(guò)80%。

深圳龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

全新定位的深圳龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一夜爆紅：開(kāi)業(yè)5天，龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客流就超過(guò)100萬(wàn)。開(kāi)業(yè)兩個(gè)月，客流超過(guò)500萬(wàn)人次，總銷(xiāo)售額超過(guò)5億，刷爆全深圳人的朋友圈，從冷清的華南城家居四號(hào)館變身為人流如織的特區(qū)消費(fèi)新地標(biāo)。

相比于深圳龍崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的“無(wú)中生有”，北京雙橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則堪稱(chēng)“妙手回春”。

北京雙橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由東星時(shí)代廣場(chǎng)改造提升而來(lái)。2020年，萬(wàn)達(dá)接手的是一個(gè)近乎于“休克”的東星時(shí)代廣場(chǎng)：超過(guò)70%的品牌已經(jīng)撤店，單月總銷(xiāo)售只有十幾萬(wàn)，商戶(hù)們信心跌至冰點(diǎn)，廣場(chǎng)內(nèi)冷冷清清。誕生8年、幾經(jīng)易手的東星時(shí)代廣場(chǎng)走到了生死邊緣。

可在萬(wàn)達(dá)的眼里，東星時(shí)代廣場(chǎng)完全可以煥發(fā)新生機(jī)：整個(gè)雙橋地區(qū)缺乏成熟的購(gòu)物餐飲休閑中心，3公里半徑里有約30萬(wàn)的消費(fèi)人口，5公里半徑內(nèi)有80萬(wàn)人，廣場(chǎng)對(duì)面就是兩個(gè)大型文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，這是實(shí)打?qū)嵉氖袌?chǎng)需求。

萬(wàn)達(dá)首先做的是強(qiáng)化雙橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)社區(qū)型購(gòu)物中心的產(chǎn)品定位。2021年，雙橋萬(wàn)達(dá)管理團(tuán)隊(duì)組織了22場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，其中就包括6場(chǎng)社區(qū)行，重塑周?chē)鐓^(qū)居民對(duì)廣場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。

接著是調(diào)整業(yè)態(tài)占比，提高以餐飲、休閑類(lèi)為代表的體驗(yàn)型業(yè)態(tài)占比，餐飲業(yè)態(tài)占比達(dá)到53%，引入多個(gè)知名品牌，提升整體品牌級(jí)次，進(jìn)一步吸引客流。

2020年12月24日，完成整體改造提升的東星時(shí)代廣場(chǎng)改名為北京雙橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，開(kāi)門(mén)迎客。

只用了1年，萬(wàn)達(dá)就徹底盤(pán)活了局面：年整體營(yíng)收從不足1000萬(wàn)元，猛增至2021年的2.24億，從門(mén)可羅雀到年客流897萬(wàn)人次，整體出租率達(dá)到98.92%。

好的產(chǎn)品會(huì)說(shuō)話，成功的案例是最好的招牌。如果說(shuō)深圳龍崗和北京雙橋項(xiàng)目展示了萬(wàn)達(dá)化腐朽為神奇的能力，那么北京藍(lán)色港灣的業(yè)主選擇牽手萬(wàn)達(dá)，則是對(duì)萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)能力的更高階認(rèn)可，寄托了優(yōu)上加好的期待。

據(jù)悉，5月1日，藍(lán)色港灣管理權(quán)就將全面移交給萬(wàn)達(dá)，為期20年。五棵松卓展中心則更名為北京五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，未來(lái)將落位第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全國(guó)旗艦產(chǎn)品。

顯然，北京藍(lán)色港灣和五棵松卓展只是新的開(kāi)始，相信萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)扔下的這一塊“大石頭”，會(huì)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的湖面上激起更多的漣漪。